为何一二线城市房价稳定，但房租却在不断上涨？
很愿意回答这个问题。目前，全国房价相对稳定，但也蕴含着很多不确定因素，但房租价格却不断上涨已是不争的事实。究其原因，我们可以透过现象看本质，通过逻辑关系看趋势。下面，我们一起来分析一下其中的奥妙。
一、表因是供需关系问题。
既然一直涨价，说明供需关系还是失衡的，供还是相对少于需求。为什么需求这么大呢？原因一目了然:我国每年应届大学毕业生800多万，北京，武汉等地每年就有近30多万毕业生，2017年北京常住流动人口800多万，他们是租房的主力军，近800万人要租房子住，市场规模之大可以想象。但是，经北京权威部门统计租赁住房只占存量住房的20%。这么大的存量住房，为什么还是不能满足租赁需求呢？
原因可以归纳一下:一是租赁市场散乱，机构化，专业化，规模化不足，造成房源信息严重不对称。二是大部分房源不能满足租赁者的个性化需求，虽然存量大，可我不需要，不适合我的太多太多，包括房屋新旧，地理位置，装修程度，周边环境，这些都太重要了，房源太少了。
总结一下:目前的供需关系失衡，需要解决的是提高租赁市场房源的品质和体验，提高有效租赁房源比重，所以，专业化，机构化，规模化是必然趋势。
二、从逻辑关系发展趋势。
先从政策层面看:近年来，有关租赁的政策红利不断释放。从2015住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到2016年6月国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，刚刚结束的两会又提出“购租并举”的供给方式，政府大力发展租赁市场的态度十分明确，方向指引＂租住同权＂。＂租住同权＂的概念提出进一步巩固和确认了租房人的权力，稀释了自由产权的权力属性，使得租房人享受到教育，社会存在感，社会公民等基本权力，是大大的好事。满足了一部分租房者的诉求，稳定了租赁关系，也对一二线城市房价起到了一定稳定作用。
从租赁市场发展趋势上看:目前，我国住房租赁市场发展相对还是比较落后，没有充分发挥市场在资源配置中的重要作用，租赁市场还不能整合现有库存资源，数据统计显示，我国有1.6亿的租赁人口，可租赁的房屋4600万套，还存在不足。
从房屋租赁租金回报率来看:事实上我国很多城市房屋租金回报率是一直是在总体走低的，原因很简单，房价上涨，房租没跟上，目前房价部分平稳，房租分区域不同存在较大差异，好位置，学区房的租金一直在涨价，偏远地区较平稳，总体向上。试想，出租房屋还没有物价涨的快，不如存银行赚利息，而同期房子价格都涨没边了，房主必定会主动涨房租来平衡，随着物价和工资水平的增长，房租必定会水涨船高。这也是租金逐步上涨的主要动力。根据国家统计局发布的6月份居民消费价格指数显示，当月租赁房房租同比上涨2.9%，而上半年，全国房屋租赁价格整体上涨3%，数据说明了一切。
总结一下:逻辑关系如下，什么原因导致租房价格上涨？资源配置不平衡，房源都在房主个人手里；部分地区的租金上涨带动了整体上涨；总体趋势房价还要稳步上涨，消费和工资收入也要上涨；怎么解决租金上涨呢？通过整合租赁市场，走规范化，制度化，机构化道路，降低租房费用，并逐步提高租住品质，提高舒适性，这也是＂租住同权＂引领的方向，也是抑制房价上涨的手段之一。
我曾经在2017年年初的知乎live中“预言”当下的情况：
暴涨的房价终将归于平静，但房租一定会逐年增长。
首先我们要明确，不是“一二线城市房价稳定了，房租价格就会不断上涨”。而是房价与房租，处于两条不同的价格渠道之中，虽相互联系，但并不完全相互影响。
让我们用大数据说话：
因为房产属于刚性必须商品，每家每户在有钱/有资格后，首要考虑的问题，就是买房，所以，即便市场不好了，买到的房子也可以“屯”在手里，价格不会有太大的跌幅，甚至不会有跌幅，而房价上涨，反倒会加快百姓买房的进程，从而变为暴涨。
在当下的中国，房价的平稳一方面是由于房价已经涨到了历史新高度，且相比于15年时期，很多地方，尤其是一二线城市，已然上涨了50%-100%。
政策层面，国家不允许涨，经济层面，杠杆不能够用，百姓层面，该买的能买的早就在恐慌性的15-17年上车了。于是，一二线城市的房价便稳定了，且在接下来的一两年，势必还会继续稳定。
但租金不同
先让我们看看北京市2008年至2018年单套房屋租金价格走势图：
数据来源：我爱我家集团
可以看出，除2009年北京租金价格出现过回调之外，其他年份，全部都以平稳或快速的趋势增长。而这趋势，与北京市人均工资的增长几乎一致。北京的租金，永远会随着北京平均工资的上涨而上涨。
在中国，房价与居民资产相关，租金与居民收入相关。
不知各位是否听过租售比？租售比是房租与售价的比率，全球来看，通常的房价租售比应该在1：200-1：300之间，比值越大，则说明房产投资收益越高。以澳洲房产为例，即便房价不涨，其房租的年化收益率也可达5%，扣除房产税，在4%左右。但是在中国，在北京，2017年年初，我曾经算出了一套普通房产的租售比：
1:815.78！而北京有些地方（重点学区），租售比甚至达到1：1000！
为什么会这样？因为中国人的投资收益远高于工资收益，中国的贫富差距实在太大，房价由富人决定，租金由穷人决定。
但是，北京、上海、广州、深圳等一线城市，在涨至高点又限购升级，最终锁死房价后。
中国城市化进程仍没放缓，大量的人口还在拼命涌入一二线城市。
买不起房、买不了房的刚需人群，从买房市场被迫转向租房市场。
租售并举的大环境下，学区弱化的大背景中，租房的性价比正在日益突显。
隔断间、违建房、群租房的拆除，让大量廉价房屋消失于历史的洪流之中。
北上广深杭人均收入持续增长，年涨幅稳定于8%及以上。
……
在这样的大背景、小气候之下，房租自然会持续不断地上涨。
