为什么房贷利率下调了而金额增加了？
很多客户很奇怪，怎么利率降了，月供反而升了。
原因是降低利率后，利息部分降低了，但本金部分提高了，而当期的利息还主要是去年12月的，加起来就多了，从二月起就会降了。反之，如果利率调高，次年一月的月供反而会降低。只是少了就少了，没什么人追究
按揭房贷利率下调至4.25%，房地产行业是否会再次上升？
由于连续三年受到疫情的影响，以及全球性的经济衰退，俄乌战争和中美贸易战还未结束。生意越来越难做，钱也越来越难赚，失业率也不断增加，大部分人手中钱都不多，所以买房的人也比以前减少了。但是在国家的救市政策出台之后，准备购房而且处在观望阶段的刚需和改善人群，在贷款利率降到4.25%以后，这部分人群肯定会抓住机会果断购房的。
现在房价和贷款利率，就像股市行情一样，正处于熊市的最低点，再次上升是必然的。房地产市场的发展和经济的发展一样，不可能一直萧条下去，在政策的托底和救助之下，房地产市场一定会再次起飞的。只有房地产市场繁荣了，中国的经济才欣欣向荣，中国人民才越来越富裕，中华民族才越来越强大。
全国平均房贷利率实现“五连降”，对购房人有何利好？
大家好，我是勇谈。根据媒体公布的消息2020年5月（数据监测期为4月20日-5月18日），全国首套房贷款平均利率为5.32%；按照这个数据来看全国平均房贷利率实现了“五连降”，那么这样对于购房者来说是利好吗？从理论上说是，但是实际上多数人感觉不明显。借此机会简单谈谈我的观察。
房贷利率实现“五连降”降的区域到底是哪？这个大家需要明白
- 经过观察后首套房贷利率出现下调的城市多数集中在一线，二线城市不明显，三四线就更不用讲了
图上所示是媒体公布的北上广深4大一线城市4月20日-5月18日的房贷利率走势图，可以看到四个一线城市的首套房贷利率确实出现了下调，但是有一点要说的是“下调幅度很有限”。不过相比于一线城市普遍下调来说，二线城市下调幅度却不尽相同，不过首套房贷利率普遍比一线城市高。所以从这点来说因为统计口径的关系，不少购房者其实是很难享受到房贷利率下调带来的实际好处的。
- 房贷利率虽然已经是连续5连降了，但是对于首套购房者来说房贷利率还是高
多数城市的首套房贷利率还在5%以上，甚至不少中部二线城市的首套房贷利率在5.39%以上。以中部省会城市郑州为例，郑州目前多数银行的首套房贷利率在过去基准利率4.9%上浮10-15%之间。相比于2016年左右首套房贷利率在4.9%的基准利率来说确实还是高的太多，为何会如此这个也跟“房住不炒”的房地产调控有关系，毕竟提高房贷利率确实可以抑制大家的购房欲望。
调整房贷利率确实可以起到调控房地产的作用，这也是融资端调控的一部分，但是目前房贷利率调整购房者能够占到的“便宜”极其有限
相比于供需端调控对于房地产市场影响见效慢来说，融资端调控确实对房地产市场的影响“立竿见影”，调整房贷利率、首付比例和管控好流入楼市的资金等都是融资端调控的一部分。那么在房贷利率持续走低的情况下，对于购房者来说有哪些影响？购房者会买单吗？未必。
- 房贷利率虽然说在持续走低，但是距离真正的“引诱”大家购房还差得远，下降幅度很有限
- 一二线城市的房贷利率有所降低不假，但是房价很高，购房者买不起的还是买不起。目前来看多数二线及以上城市的房价均价在1.5万以上，哪怕是房贷利率进行了下降多数人该买不起还是买不起。首付动辄百万以上，用网友的一句自嘲“我是差拿几万的人吗，我差的是几百万”。
- “房住不炒”背景下，包括银行和地方在内都不敢轻易打开“放松调控”的口子，其实从个人观察来看这样做是对的。毕竟如今大多数城市“炒房投资风”并没有完全消失，以深圳为例有点丝毫的“放松机会”炒房投资者就会蜂拥而至。
- 房地产市场风险越来越高，这个是跟房企不断增长的负债率有关系的。图上所示是2010-2018年房企负债及负债率走势图，可以看到到2018年为止房企负债高达67.4万亿，负债率也高达79.1%！！这个也是国家下决心进行大力调控的主要因素。
- 房贷利率虽然持续下降，但是每次下降都不明显，购房者的实际购房成本在不断上涨
图上所示是北上广深过去1年来的新房价格走势图（以2015年定基100）可以看到除去广州因为过去一段时间房价上涨过快目前处于价格回调外，其余城市的新房价格适中处于上涨的趋势。这些城市的房贷利率有所下降不佳，但是房贷利率下降带来的购房成本减少远远比不上房价上涨带来的成本增加。说到底，对于普通购房者来说买房成本整体还是上涨的趋势。
全国平均房贷利率实现“五连降”，对于刚需朋友来说是好事，“买房需趁早”
购房者实际购房成本在增加这样的趋势不会变，尤其是对于想要在一二线城市定居的朋友来说
- 房价推动上涨的因素、理由总是那么“充分”，下降的理由似乎永远只有“房价太高”这一条
全国房价持续上涨是有很多推动因素的，银行放贷收益、地方财政、物价成本上涨等都是推动房价上涨的因素（尤其是新房），而想要房价下降的唯一理由就是“房价太高”。不过从任何房产调控的办法中都没有找到这样一句“降房价”，为何会如此？因为大家都知道实现这点根本不现实。稳妥的办法其实还是“让房价回归合理上涨”，起码在没有更多可替代投资渠道的情况下是这样。
- 对于刚需购房者来说，如果有机会还是趁早的好，房贷利率持续下降总归算是间好事
虽然说房贷利率上涨或下调不是购房者的主要购房成本（主要成本还是高房价带来的），但持续的房贷利率下调足以说明一个事实“银行希望大家来进行贷款购房”。大家需要明白一个基本事实“哪怕是此次疫情期间大家收入受到影响，但是房贷违约率是很低的。”银行说到底还是靠“存贷息差”生存的，对于房贷这么优质且收益率不错的贷款来说银行自然不舍得放弃。既然如此如果说银行真的有“诚意”让大家购房，大家完全可以借此机会下手。
综上，全国平均房贷利率实现“五连降”或许是事实，但是多数人是“感觉不明显”的。对于购房者来说如果真的有合适的购房机会，其实是可以入手的，尤其是一二线的朋友来说。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
